“數據中心”有什么作用?市場有多大?前景又如何呢?

近日，美國服務器，萊坊資本市場部董事鄭楠在接受界面樓市采訪時，對“數據中心”這一風口產業進行了精彩解讀。

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數據中心是一個真的千億市場

近年來，數據中心作為新基建的一個方面被政府頻繁提及。但到底什么是“數據中心”?很多人都不太明白。

“你可以把數據中心想象成由成千上萬個機柜組成的一個倉庫。”萊坊資本市場部董事鄭楠如是表示，“也可以將數據中心看作是數據的保險柜。一方面，數據中心負責存儲數據;另一方面，也要承擔起保護數據安全的責任。”

鄭楠表示，“過去數據中心是歸類在工業地產內，直到最近中共中央政治局常務委員會明確要加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度，如今我們可以將數據中心視為一個物業類型獨立列出來。”

在大政策的東風下，數據中心進入黃金發展期。截至2019年，中國數據中心數量大約有7.4萬個，已建成的超大型、大型數據中心數量占比達到12.7%，數據中心機架規模達227萬架。

鄭楠表示，數據中心是一個真的千億市場，“移動互聯網、無人駕駛、無人機、人工智能等應用場景的出現，對數據呈現一個爆發性需求。”有數據顯示，2020年在新基建政策的加持之下，國內IDC市場規模接近2000億。

“5G通信技術的發展以及疫情的一些原因，導致數據中心一躍成為房地產的新寵，但由于未來技術發展的不確定，雖不能完全說數據中心就是地產的下一個風口，但是在未來5年內肯定是個熱點。”鄭楠說道。

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許多老舊物業非常適合改造為數據中心

隨著5G技術的發展及線上業務的增多，企業對數據存儲需求也在不斷上升，這直接導致其上下游產業不斷擴張，購置數據中心的舉動不斷增多。

值得注意的是，許多老舊物業非常適合改造為數據中心，從而提升老舊項目的價值。

提及改造前和改造后之前的價格差距，鄭楠表示，“改造后的租金有很大的提升，這主要是因為改造前的數據中心，多是遠離市中心、從事于制造業的工業廠房，租金并不高。不過，改造并非是簡單更改裝修和設計，機柜的組合、網絡的鏈接、電力的供應等都是數據中心改造面臨的難題，并不是每一個工業廠房都適合改造成數據中心。”

拿電力舉例，有區別于普通的工業地產，數據中心對電力和通訊的要求非常高。數據中心哪怕一秒的停電，虛擬主機，反應在客戶端上，就有可能出現頁面信息的卡頓、傳輸工具的中斷以及資金交易的失敗。

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大量國內外資本對數據中心興趣濃厚

由于近年來數據中心的發展迅猛，大量國內外資本均對其產生了濃厚的興趣。

在2020年12月7日，AXA IM(安盛投資)數據中心部門已經完成位于日本東京Kota Ward價值220億日元，折合2.11億美元的數據中心收購交易。此外，黑石投資世紀互聯、高瓴入股萬國數據、紅杉資本投資秦淮數據集團、基匯資本完成旗下IDC平臺約90億人民幣的募集等投資行為。

IDC如此受關注，一方面的原因是IDC每年有約20%-30%的增長率。“這主要是因為數據中心大多位于相對郊區的工業園區，地價比較低，能夠以更小的投入實現更大的回報。而寫字樓多位于市區較為繁華的區域，租金高的同時企業投入的成本也不低。”鄭楠說道。

另外一方面，投資者最關心的“如何退出”問題，也有因為新基建的出現而有了保障。“數據中心作為國家主要推出的新基建內容之一，可以通過發行公募REITs的方式將資產推向資本市場，光環新網就是一個最好的案例。”鄭楠說道。

2020年11月11日，光環新網通過了《關于開展基礎設施公募REITs申報發行工作的議案》，擬以全資二級子公司北京中金云網科技有限公司持有并運營的中金云網數據中心作為公募REITs底層資產，進行基礎設施公募REITs的申報發行工作，擬定募集規模約57億元左右。

換句話說，一個數據中心，就能為光環新網募集約57億元的資金。

盡管數據中心在資本市場上勢頭正猛，但其更需要專業的團隊來進行管理。“數據中心雖有很強的地產屬性，但有別于傳統房地產項目，其從選址、設計、建造到后期運營需要較高的專業知識。”鄭楠表示，這就要求行業從業人員學習更多跨行業的專業知識，提供專業的顧問服務。

對此，萊坊數據中心服務團隊擁有“地產+數據”兩個優勢，可以更好的為客戶服務。