近日，珩昱投資正式對外發布《2020年人民幣不動產基金研究報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》對2020年房地產市場發展現狀、2020年私募基金和不動產基金行業發展情況等進行分析，并對數據中心和物流地產這兩類受市場追捧的細分資產進行了專題研究。

《報告》顯示，總體來看，2020年不動產基金行業呈現出這些特點：首先，不動產基金的數量較上年有所下降，不動產基金募集規模較上年則有所增長，保有一定的規模與活力；

第二，與私募股權投資類似，不動產基金行業的資金和基金亦呈現出向頭部機構集中的趨勢，行業監管和管理人運作的規范性進一步增強；

第三，在不動產基金行業內部，優質基金管理人更加注重物業資產管理能力的打造，通過自建團隊或與專業資產管理機構合作提升資產運營和管理能力，擁有主動管理能力和價值創造能力的基金管理人逐漸凸顯；

第四，政策層面，由于新冠疫情影響，房地產融資政策整體表現出前松后緊的特點，上半年因疫情影響監管強度較2019年略有寬松，下半年以重點房企資金監測和融資管理為標志，針對房企的資金監管重新收緊，并越發嚴格；

第五，2020年，全球新冠肺炎疫情的蔓延給國內不動產市場帶來了較大的階段性沖擊，在政策利好與新經濟形態的支持下，物流地產和數據中心（IDC）均表現出較強的抗風險能力，受到市場投資人的青睞。

2020年房地產市場投融資及政策變化情況

據了解，珩昱投資是一家買方投資管理及顧問服務機構，致力于為中國的長期機構投資者提供定制化的專戶投資管理、資產配置及投資顧問服務。業務范圍涵蓋私募股權基金/風險投資基金、未上市企業股權、不動產及基礎設施投資等主要另類資產的投資服務。

珩昱投資此次發布的《報告》指出，從房地產開發投資情況來看，1999年以來，房地產開發投資金額始終呈上漲趨勢，但從2014年以來，其增長勢頭明顯放緩，由高速增長階段轉至中低速增長階段。房地產開發投資金額占GDP的比重逐年增加，近五年則基本穩定在13%左右。2020年，全國房地產開發投資約為14.14億元，其中住宅投資占比約為73.8%。

從地域來看，東部地區房地產開發投資金額最高，占比超過一半，其次為西部地區和中部地區，占比分別為23.09%和20.36%；東北地區最少，占比不到4%。

數據來源：Wind，珩昱投資

從資金來源來看，2019年房地產開發企業到位資金約為19.31萬億元，比上年增長8.1%。其中,定金及預收款為6.65萬億元，占比最高；其次為自籌資金，金額為6.34萬億元；再次為個人按揭貸款和國內貸款，分別為3萬億元和2.67萬億元；利用外資為192億元，占比最小。與2019年相比，房地產開發企業到位資金金額呈上漲趨勢，自籌資金、定金及預付收款和個人按揭貸款的占比均有所上升，國內貸款和外資占比則略有下降。

數據來源：Wind，珩昱投資

從近幾年房地產企業信用債發行情況來看，2016年發行額度最高，超過7000億人民幣，2020年信用債融資規模較2019年有明顯的提高，域名購買，主要是受到2020年3月和4月信用債發行量井噴影響，全年融資規模呈現出明顯的“前高后低”特征。

探究其深層原因，受疫情影響，2020年的融資監管放松，市場流動性寬裕，債券的發行難度降低，同時借助特殊時期的融資窗口，通過大量發行債券為企業的后續發展儲備資金。2019年進入償債高峰期，2019年-2021年，房地產企業每年信用債償還額均超過4000億，虛擬主機，2021年達到償債頂峰。未來幾年，房地產企業將面臨較大的償債壓力。

在政策層面，2020年房地產融資政策整體表現出前松后緊的特點，上半年因疫情影響監管強度較2019年略有寬松。但進入8月以后，以重點房企資金監測和融資管理的三檔規則（即“三道紅線”）的形成為標志，針對房企的資金監管重新收緊，并越發嚴格。

2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議形成了重點房企資金監測和融資管理的三檔規則，即“三道紅線”：（1）房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；（2）房企的凈負債率不得大于100%；（3）房企的“現金短債比”小于1。根據“踩線”情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，所在檔位將直接影響房企的融資額度。另外，根據融資新規，拿地銷售比、經營性現金流情況也是考察的重要指標。