1月11日，針對2020年國內(nèi)投資和地產(chǎn)行業(yè)最受矚目的數(shù)據(jù)中心市場(以下簡稱：IDC)，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行做出獨家剖析。戴德梁行IDC專家小組華北區(qū)負責人金廉政指出：“受新基建、互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字經(jīng)濟等國家政策指引以及5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等終端應(yīng)用發(fā)展的驅(qū)動，我國數(shù)據(jù)中心市場規(guī)模持續(xù)高速增長。截止至2019年，我國IDC市場規(guī)模達到1585億元，連續(xù)第八年增速超過20%。同時，眾多頭部的IDC運營商均有頻繁的資本運作，使得該類資產(chǎn)備受投資人關(guān)注。”

未來數(shù)據(jù)中心市場面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整

從分布來看，云主機，超過半數(shù)的機柜分布在京津冀、長三角、大灣區(qū)等人口和企業(yè)密集的核心區(qū)域，是典型的市場導(dǎo)向型區(qū)域，而中西部及東北地區(qū)因其較低的開發(fā)成本、電費水平及氣候環(huán)境優(yōu)勢也成為近年來大型及超大型IDC布局的區(qū)域，屬于IDC分布的資源導(dǎo)向型區(qū)域。

在運營層面，不同區(qū)域之間的服務(wù)費和上架率水平差異較大。北上廣深一線城市明顯呈現(xiàn)IDC的供需不平衡現(xiàn)象;一線周邊地區(qū)因承接核心城市需求，需求較有保障;骨干網(wǎng)及強二線城市也有較大內(nèi)部需求，需求也相較旺盛但量級有限;其他地區(qū)需求較少，只能依靠價格優(yōu)勢吸引客戶，滿足實時性要求不高的客戶的非核心需求。未來全國數(shù)據(jù)中心市場整體維持較強增速的同時，將不斷面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

把控標的資產(chǎn)投資風(fēng)險至關(guān)重要

目前國內(nèi)可交易的IDC項目差異較大，如何把控標的資產(chǎn)投資風(fēng)險對于投資人至關(guān)重要。

從區(qū)域位置角度，一線城市和環(huán)一線周邊城市是當下較好的投資選擇;同時服務(wù)器及配套設(shè)施需要耗費大量電力，從運行保障的角度，應(yīng)選擇電力供應(yīng)相對充沛的區(qū)域;從項目等級看，數(shù)據(jù)中心用戶對于項目選取的要求逐漸提高，國際T3及國內(nèi)A級以上項目有較大優(yōu)勢;從能耗指標看，北京、上海、廣東已相繼發(fā)布存量和新建數(shù)據(jù)中心PUE的限制政策，能耗政策收緊將成為發(fā)展趨勢，為避免政策限制對于項目經(jīng)營造成的風(fēng)險和未來可能產(chǎn)生的技術(shù)革新或改造成本，在項目選擇上需關(guān)注其綠色節(jié)能情況;從租戶結(jié)構(gòu)看，金融客戶與大中型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)租賃情況較為穩(wěn)定、租金承受能力較強，此類客戶占比較高的項目未來收入較為穩(wěn)定;IDC的運營過程中仍需投入大量的設(shè)備更新或置換的成本，對于投資期限相對較長的投資人，未來資本性支出情況是其需重點考慮的因素。

國內(nèi)數(shù)據(jù)中心退出方式多樣

在項目退出上，海外IDC的退出方式較為多樣，有公司上市、直接交易和REITs等方式，其中REITs化數(shù)據(jù)中心占全球數(shù)據(jù)中心市場份額比重30%左右。

國內(nèi)目前主流的退出方式還是公司上市和直接交易，已上市的公司包括光環(huán)新網(wǎng)、世紀互聯(lián)、萬國數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)港等。2020年，國家發(fā)改委與中國證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》明確鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)類基礎(chǔ)資產(chǎn)試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，給國內(nèi)數(shù)據(jù)中心的循環(huán)投資提供了更多選擇。

金廉政表示：“IDC確實是2020年國內(nèi)投資和地產(chǎn)行業(yè)最炙手可熱的話題，比如中信產(chǎn)業(yè)基金聯(lián)合萬國數(shù)據(jù)成立合資公司、高瓴資本聯(lián)合STT GDC以定向增發(fā)方式對萬國數(shù)據(jù)股權(quán)投資、鼎暉夾層成立15億規(guī)模的IDC基金，能看出來投資人對于這一新興業(yè)態(tài)的青睞和認可。但由于部分買賣雙方在資產(chǎn)定價上存在差異，市場實際交易與市場熱度仍有一定差距。數(shù)據(jù)中心兼具不動產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)雙重屬性，投資金額大、運營門檻高，投資人在選擇和投資標的時也需更加謹慎。”