2020年8月，國家發改委辦公廳發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，開展基礎設施REITs試點，聚焦京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域。公募基建REITs的推出，在盤活存量降低杠桿的同時，有助于形成有序的良性循環，拉動基建投資的持續增長。

首次試點的中國基礎設施公募REITs資產主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目，以及信息網絡等新型基礎設施、高科技產業園區、特色產業園區等。

數據中心“C”位出道

隨著人們對數據處理速度和遠程工作學習需求的提高，對處理大量數據的要求也有所提高。加之，疫情對網絡服務的需求急劇上升，對數據中心的容量的需求呈指數增長。在監管機構進一步明確政策之下，數據中心、5G、互聯網等新基建產業有望加速REITs試點工作的推進，探索新的融資渠道以引入更充足的資本支持，加速新基建的行業的投資發展。

數據中心的設計是基于在網絡基礎設施上傳遞、加速、展示、計算、存儲數據信息。數據中心就是用來存放這些應用程序和數據的物理設備的物業。相比于零售、辦公、物流等不動產類型，該使用空間對應的是服務器等高尖端設備。因此，數據中心在物業建造、運營方面更為專業化，比如恒溫恒濕、絕對安全、能源供應保障等，其附加值顯著高于傳統類別資產。它的價值也不僅僅是房地產價值，而是作為一種資產包，包含土地和建筑物的價值、設施設備的價值、運營收益以及增值服務帶來的收益等。

從整個市場格局來看，中國已經成為世界經濟發展的新引擎，美國站群服務器，百行百業的大發展都需要有數據中心的支撐。據中國IDC圈數據顯示，directadmin安裝，中國IDC市場發展迅猛。中國IDC市場規模將在2022年達到354億美元，2017-2022年復合增長率達到27.1%。

中國IDC市場規模（US$bn）

國內大型數據中心有超過65% 都集中在北、上、廣三地，經濟發達地區是數據中心最為集中的地方。數據中心的分布主要為兩個方面：一是市場導向型，一線城市需求相對較高，目前大型的數據中心主要集中在一線城市及其周邊；另一種是資源導向型，隨著一線城市資產供應端的緊張，由于其土地成本低、電費便宜和氣候適宜等低廉的成本，促使數據中心建設投資開始加速向二線、三線城市轉移。數據中心市場參與者主要包括電信運營商（電信、移動和聯通），他們是數據中心建設的主力軍，在政策、資金、人力方面都有極為顯著優勢，超過60%的數據中心都由三大電信運營商持有。第三方數據中心，像萬國數據、世紀互聯等服務商占比較小，但增速最快。

中國IDC市場競爭格局

數據中心的產業結構主要包括三個部分，基礎設施、IDC托管/增值、服務商。數據中心主要是提供的服務器托管業務以及個性化的增值服務需求。根據服務的性質和產權，運營模式可分為自持型和租賃型。自持型運營方，包括地產、廠房的開發，機電設備和提供運行維護服務。這類型的運營方主要為大型的運營商和云服務企業（電信、阿里云等）以及第三方IDC企業（萬國數據、世紀互聯等）。租賃型的運營方，提供設備和運維服務或僅提供服務。這類運營方租賃場地，提供服務。數據中心主要的收入來源于機柜的出租和運維增值服務。國內大多數收取費用的方式是以機柜數量的進行租賃，少量的以電量和功率計量。

IDC的產業結構

IDC運營模式

“步步為營“的數據中心REITs

在成熟資本市場，投資數據中心的投資主體是房地產信托基金(REITs)。在美國，最大的數據中心REITs有Equinix, Digital Realty Trust等，市值都在100億美金以上。在亞洲，有新加坡的專注數據中心投資的Keppel DC REITs，以及Mapletree Industrial Trust等。在國內，目前專注于數據中心重資產業務的公司幾乎沒有。從目前國內交易案例來看，數據中心資產層面收益率較高，平均資本化率在8%~10%的區間，遠高于傳統地產。數據中心具有現金流穩定的特點，由于基礎設施費投入相對較大，運營方離開的成本較高，因此一般租期較長?，F金流穩定且擁有上升空間的特點使其成為機構投資者盡相追逐的目標。新冠疫情下，中國全行業數字化轉型提速、直播商業爆發，加上“新基建”政策的推動，中國迎來數據中心投資建設狂潮。